AZ ÜGYVÉD TANÁCSAI: AMIT A FOGLALÓRÓL TUDNI KELL
A Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
A szerződő felek a foglalót elvileg bármilyen szerződés esetén kiköthetik, azonban erre általában az adásvételi szerződések esetében kerül sor. Amennyiben a felek a szerződést teljesítik, akkor a foglaló összegét a szolgáltatás ellenértékébe, a vételárba be kell számítani. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
A foglaló lényegében egy önként vállalható többletszankció, amely valamennyi szerződő félnek védelmet biztosít. A szerződés esetleges meghiúsulása esetén a szerződésszegésért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.
A foglaló jellege, összege
A hatályos szabályozás szerint foglaló kizárólag pénzösszeg lehet. A korábbi szabályozástól eltérően nincs lehetőség arra, hogy a szerződéskötő felek más vagyontárgyat foglalónak tekintsenek, hiszen a szerződés meghiúsulása esetén más vagyontárgy kétszeresen nem, vagy csak nehezen adható vissza.
A foglalónak minősített pénzösszeget készpénz fizetéssel, vagy a jogosult számlájára való befizetéssel, illetve átutalás útján lehet teljesíteni. Mindenképpen rögzíteni kell, hogy az átadott pénzösszeget a felek minek tekintik, hiszen a foglalónak komoly jelentősége van a szerződés meghiúsulása esetén. Ha a foglaló nem megfelelően került kikötésre, és a funkciója nem egyértelmű, akkor abból nem származik kikényszeríthető követelés.
A szokásos gyakorlat szerint a szerződő felek általában a vételár 10%-ának megfelelő összegű foglalót határoznak meg, persze a felek akár a vételár 20%-ának megfelelő összegű foglalóban is megállapodhatnak. Azonban tudni érdemes, hogy a bíróság a túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére mérsékelheti. Azt, hogy mit kell túlzott mértéken érteni, csak az eset összes körülményének mérlegelésével lehet eldönteni. Természetesen alapvető szerepe van a foglaló és a vételár közötti aránynak.
Mikor fizessük ki a foglalót?
Korábban problémát jelentett, ha a felek az adásvételi szerződés megkötését megelőzően „írtak egy papírt” a foglaló átadásáról, és az alapján a kötelezett megfizette a foglalót a másik fél részére. Ez az összeg jogilag előlegnek minősült.
A foglalóval szemben az előlegként átadott összeg mindenképpen visszajár a vevőnek, ha a szerződés utóbb mégsem teljesülne.
A jelenlegi joggyakorlat szerint nincs akadálya annak, hogy a már előzetes egyeztetések, tárgyalások során teljesített pénzösszeget a felek a későbbiekben történő szerződéskötésükkor foglalónak tekintsék, azonban erről a körülményről a jogvita elkerülése érdekében megfelelően kell rendelkezni a szerződésben.
Nyilvánvaló azonban, hogy igazi biztonságot csak az jelenthet a szerződő felek számára, ha a foglaló, illetve bármilyen pénzösszeg kifizetésére az ügyvéd által megfelelően megszerkesztett szerződés aláírását követően kerül sor. A gyakorlatban egyébként sűrűn előfordul, hogy a felek ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi előszerződés keretében kötik ki a foglalót, és rögzítik az azzal kapcsolatos legfontosabb rendelkezéseket.
Az indokolatlan kifizetések elkerülése érdekében fontos fejben tartani továbbá, hogy a szerződés meghiúsulása esetén, ha a sérelmet szenvedett fél kártérítést vagy kötbért követel, akkor abba a foglaló összege beszámít.
Elengedhetetlen, hogy mindkét szerződő fél ismerje a foglalóra vonatkozó lényeges jogszabályi előírásokat, vagyis tisztában legyen azzal, hogy a foglaló kikötésével milyen kötelezettséget vállal és erről az adásvételi szerződést szerkesztő és ellenjegyző ügyvédtől megfelelő tájékoztatást kapjon.
